Emerytury i renty często nie wystarczają na zaspokojenie podstawowych potrzeb starszych osób. Jeśli seniorzy posiadają wartościową nieruchomość, na przykład mieszkanie, działkę lub dom, to mogą rozważyć możliwość skorzystania z tak zwanego odwróconego kredytu hipotecznego lub renty hipotecznej.
Pomysł polega na tym, że właściciele lub współwłaściciele nieruchomości przekazują prawa do niej instytucji finansowej, na przykład bankowi, a w zamian dostają co miesiąc określoną w umowie sumę pieniędzy. Takie rozwiązania jako sposób na pozyskanie przez emerytów dodatkowych środków stosuje się z powodzeniem już w wielu krajach. W Polsce oficjalną ustawę regulującą ich działanie przygotowuje od kilku lat Ministerstwo Finansów. Brak ostatecznych rozstrzygnięć prawnych w tej kwestii nie stanowi jednak przeszkody dla komercyjnych funduszy hipotecznych, które już teraz — korzystając z istniejących uregulowań prawnych — oferują starszym osobom wypłatę dożywotniej renty w zamian za zrzeczenie się prawa do nieruchomości.
Proponują one właścicielom nieruchomości podpisanie umowy cywilnoprawnej opartej na przepisach Ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16 z 1964 r., poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z art. 903 kc: „Przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku”. Inaczej mówiąc, treścią takiej umowy jest zobowiązanie dłużnika (wypłacającego rentę) do spełniania na rzecz wierzyciela (uprawnionego do jej pobierania) świadczeń okresowych w pieniądzu lub rzeczach oznaczonych co do gatunku. Stroną zobowiązaną do uiszczania renty może być każdy podmiot prawa cywilnego, osoba fizyczna, osoba prawna czy nawet jednostka organizacyjna (np. fundusz hipoteczny, zakład ubezpieczeniowy). Ustawa nie określa też wprost osoby uprawnionej do pobierania renty, jednak charakter umowy, funkcja oraz zapis art. 905 kc wskazują, że uprawnionym może być tylko osoba fizyczna. W umowie renty nie jest warunkiem koniecznym, aby osoba uprawniona do renty zobowiązana była do świadczeń wzajemnych na rzecz podmiotu wypłacającego rentę. W przypadku tzw. renty dożywotniej stosuje się jednak taki wariant umowy, że uprawniony do renty przenosi na zobowiązanego do wypłaty renty własność nieruchomości w zamian za świadczenie pieniężne wypłacane okresowo.
W praktyce zatem senior będący właścicielem mieszkania lub domu, podpisując umowę z funduszem hipotecznym, zyskuje określone świadczenie pieniężne wypłacane np. co miesiąc, ale traci — na rzecz funduszu — prawo własności do nieruchomości. Jednocześnie były właściciel zyskuje prawo dożywotniego zamieszkania w niej jak poprzednio.
Dla umowy renty dożywotniej dotyczącej nieruchomości proponowanej już przez fundusze hipoteczne, takie jak na przykład Dom czy Familia, zastrzeżona jest forma aktu notarialnego. Prawo dożywotniego zamieszkania jest zabezpieczane poprzez wpis do księgi wieczystej.
Wysokość otrzymywanej kwoty renty jest zależna od wielu czynników, takich jak wiek i płeć beneficjenta, oraz od wartości nieruchomości. Czasem fundusze proponują dodatkowe, jednorazowe kwoty także w chwili podpisania umowy notarialnej.
Istotne jest jednak to, że renta dożywotnia jest prawem niezbywalnym, ma charakter ściśle osobisty i nie podlega dziedziczeniu. W efekcie spadkobiercy uprawnionego do renty nie mogą domagać się od funduszu jakichkolwiek świadczeń z tytułu tej umowy. Zatem w razie przedwczesnej śmierci uprawnionego do renty (tj. w krótkim czasie po zawarciu umowy renty) jego spadkobiercy nie mogą dochodzić wypłaty rat świadczenia do wysokości wartości nieruchomości ani występować o powrotne przeniesienie własności nieruchomości.
Warto podkreślić, że działalność funduszy oferujących dotychczas renty hipoteczne nie jest kontrolowana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Wysokość wypłacanych świadczeń także pozostawia wiele do życzenia — często ich łączna suma pokrywa tylko połowę wartości domu czy mieszkania. Zanim więc zdecydujemy się na podpisanie takiej umowy, warto dokładnie przeanalizować wszystkie jej warunki, a przede wszystkim sprawdzić wiarygodność firmy, która oferuje rentę w zamian za naszą nieruchomość.
W treści umowy należy zwrócić uwagę na:
- zasady korzystania z mieszkania, na przykład kto ponosi koszty związane z remontami czy ubezpieczeniem;
- warunki, na jakich mogą mieszkać w nim inne osoby, na przykład bliscy uprawnionego do renty;
- czy jest jakakolwiek możliwość odstąpienia od umowy;
- w jaki sposób i w jakim terminie będą wypłacane pieniądze, czy prócz waloryzacji renty istnieje możliwość otrzymania innej pomocy finansowej ze strony funduszu;
- czy nie ma w umowie niedozwolonych klauzul, które mogą narzucić wcześniejsze opuszczenie mieszkania itp.
Dobrze jest także upewnić się, czy fundusz istnieje od dłuższego czasu i dysponuje kapitałem, który może ustrzec przed upadłością.
Można też poczekać na wejście w życie ustawy przygotowywanej przez Ministerstwo Finansów, która wprowadzi w życie przepisy o tak zwanym odwróconym kredycie hipotecznym. Ta usługa będzie oferowana wyłącznie przez wiarygodne instytucje finansowe kontrolowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Różni się ona od dożywotniej renty hipotecznej tym, że właściciel nieruchomości nie traci prawa do niej w chwili podpisania umowy, ale dopiero po swojej śmierci.
Umowa o odwrócony kredyt hipoteczny to rodzaj kredytu zaciąganego przez właściciela nieruchomości w banku czy innej instytucji finansowej. Obciąża on hipotekę nieruchomości.
Kredytodawca, udzielając seniorowi pożyczki, wypłaca ją w jednorazowej kwocie lub w miesięcznych ratach, a po śmierci kredytobiorcy staje się właścicielem nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka. Senior korzystający z kredytu hipotecznego jest zobowiązany utrzymywać nieruchomość w dobrym stanie i ubezpieczać ją.
Umowa o odwróconej hipotece wydaje się korzystniejsza od renty dożywotniej, ponieważ kredytobiorca nie traci tu już w chwili podpisywania umowy własności nieruchomości (tylko ją obciąża), a po jego śmierci spadkobiercy mogą zwrócić bankowi zaciągnięty przez seniora kredyt i odzyskać nieruchomość.
- Ewa Łojek-Zacheja
Materiał źródłowy:
