Pani Maria jest na emeryturze i mieszka na osiedlu domków jednorodzinnych. Od kilku lat w sąsiedztwie jej posesji działa warsztat ślusarski. Dochodzi z niego bezustanny hałas, a dodatkowo właściciele warsztatu zadymiają całą okolicę, nie licząc się z innymi. Pani Maria zastanawia się, czy może coś zrobić, aby odzyskać upragniony spokój. Boi się zadzierać z sąsiadami.
Z treści art. 144 Kodeksu cywilnego wynika, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swojego prawa własności powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Takie zachowania, które czynią uciążliwym korzystanie z nieruchomości sąsiednich, nazywa się w prawie cywilnym immisjami.
Określenie „ponad przeciętną miarę” nie wyklucza przy tym podejmowania przez właściciela nieruchomości wszelkich działań, które mogą wiązać się z uciążliwościami dla właścicieli sąsiednich nieruchomości, a jedynie tych, które są nadmiernie uciążliwe. W praktyce określenie, które zachowania przekraczają „przeciętną miarę”, jest trudne i zależy od wielu czynników. Inne będą kryteria dla osiedla domków jednorodzinnych w mieście, inne dla dzielnicy przemysłowej, a jeszcze inne dla okolicy rolniczej. Takie nadmiernie uciążliwe korzystanie z nieruchomości może polegać na emitowaniu dokuczliwego hałasu i nieprzyjemnych zapachów lub na zadymianiu sąsiednich nieruchomości. Może to być też sadzenie drzew czy żywopłotów uniemożliwiających dostęp dziennego światła do posesji sąsiadów czy też wznoszenie przy granicy działki wysokich ogrodzeń albo budowli zasłaniających światło i uniemożliwiających odbiór sygnału telewizyjnego. Uciążliwe może być też budowanie urządzeń odprowadzających na sąsiednią nieruchomość ścieki czy wodę deszczową, a także częste urządzanie hałaśliwych imprez.
Co robić, jeżeli naszym zdaniem sąsiad korzysta ze swojej nieruchomości w taki sposób, że staje się to kłopotliwe dla pobliskich nieruchomości?
Pierwszą reakcją na dokuczliwe działania sąsiada powinna być rozmowa.
Jeśli prowadzi uciążliwą działalność lub urządza głośne imprezy,warto go poinformować, że hałas nam przeszkadza, i prosić o jego wyciszenie. Bywa też tak, że na przykład sąsiad nie zdaje sobie sprawy, że posadzone przez niego drzewa zasłaniają nam światło, a ściekająca z jego działki deszczówka zalewa nam ogródek. Spokojne, rzeczowe wyjaśnienie sprawy może tu pomóc.
Jeśli rozmowa nic nie da, można wezwać policję lub straż miejską, która pouczy sąsiada lub ukarze go grzywną, o ile okaże się, że jego zachowanie narusza też przepisy Kodeksu wykroczeń albo ustaw szczególnych. I tak np. art. 51 Kodeksu wykroczeń stanowi, że każdy, kto krzykiem, hałasem lub innym działaniem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny, może być ukarany karą grzywny, ograniczenia wolności, a nawet karą aresztu. Policja zareaguje tylko na wezwanie z powodu hałasu w godzinach nocnych. Hałas wywołany w ciągu dnia jest uznawany za sprawę innych służb, na przykład inspektorów ochrony środowiska.
Można więc zwrócić się do wydziału ochrony środowiska w miejscowej gminie z prośbą o przysłanie inspektora i zmierzenie poziomu hałasu albo poziomu zadymienia (szczególnie jeżeli sąsiad prowadzi na swojej nieruchomości działalność gospodarczą).
W praktyce bywa to trudne do zrealizowania, bo właściciele warsztatów uprzedzeni o takiej wizycie wyciszają lub wyłączają maszyny na czas jej trwania albo wstrzymują na pewien czas prowadzenie uciążliwej działalności.
Kolejnym rozwiązaniem może być zatrudnienie mediatora.
Celem mediacji jest doprowadzenie do porozumienia w sytuacji, gdy dwie strony konfliktu nie są w stanie zrobić tego same. Jeśli sami zainteresowani ustalą warunki ugody, to jest większa szansa, że będą ich przestrzegać, niż gdy narzuci im to sąd. W tej sprawie można się zwrócić do jednego z wielu centrów mediacji.
Koszt porozumienia jest dużo mniejszy niż opłaty sądowe i wynosi 140 złotych, a w sprawach cywilnych 1 procent wartości sporu, nie więcej niż tysiąc złotych.
Jeśli mediacja się nie powiedzie, można skorzystać z praw określonych w kodeksie cywilnym i złożyć w sądzie rejonowym pozew o zaniechanie immisji (np. emitowania hałasu, zapachów itp.). Przepisy mówią, że właściciel nieruchomości nie powinien zakłócać prawa swoich sąsiadów do korzystania z ich własności. Oznacza to, że jeśli sąsiedzi hałasują, zadymiają okoliczne działki, podejmują działania powodujące przykry zapach, wibracje itp., można w sądzie domagać się ich zaprzestania. Należy jednak pamiętać, że wyegzekwowanie takiego orzeczenia może okazać się trudne i wiąże się ze złożeniem do sądu kolejnego wniosku. Jeżeli sąsiad mimo orzeczenia sądu nie powstrzymuje się od pewnych zachowań, można jedynie złożyć w sądzie cywilnym wniosek o wszczęcie tzw. egzekucji sądowej, która polega na nałożeniu przez sąd na sąsiada grzywny na rzecz Skarbu Państwa albo nakazaniu zapłaty na naszą rzecz odpowiedniej sumy za niestosowanie się do orzeczenia sądu. Sąd może też zagrozić nakazaniem uiszczania określonej kwoty za każde kolejne naruszenie obowiązku np. nieemitowania określonych zapachów czy hałasu. Ten szczególny tryb egzekucji orzeczeń sądowych uregulowany jest szczegółowo w art. 1051-10511 Kodeksu postępowania cywilnego,
Można żądać też przywrócenia stanu zgodnego z prawem, tj. takiego, który nie zakłóca korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę. Nie zawsze oznacza to jednak przywrócenie stanu poprzedniego, tj. identycznego z tym sprzed wystąpienia immisji. I tak na przykład gdy na skutek zbudowania na sąsiedniej działce budynku dochodzi do zalewania wodą deszczową podwórka sąsiada, to sąd wyda raczej nakaz przebudowania dachu domu w taki sposób, aby uniemożliwić ściekanie wody na sąsiednie podwórko, niż nakaz rozebrania całego budynku.
Możliwe jest również staranie się o uzyskanie odszkodowania od uciążliwego sąsiada na zasadach odpowiedzialności za czyny niedozwolone.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn.zm.)
- Prawnik Agnieszka Dybowska
