Pytanie: W 1980 roku otrzymałem od moich rodziców nieruchomość gruntową niezabudowaną położoną na terenie powiatu wołomińskiego. W tym samym roku uzyskałem pozwolenie na budowę budynku jednorodzinnego i wybudowałem dom, w którym zamieszkałem z rodziną. Moja nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, więc przez ponad trzydzieści lat korzystaliśmy z uprzejmości sąsiadów, przejeżdżając i przechodząc przez ich pole w celu dotarcia do naszego domu. Nigdy nie utwardziliśmy w żaden sposób traktu powstałego wskutek przejazdu i przechodzenia. Obecnie pokłóciliśmy się z sąsiadami i zabronili nam oni przemieszczania się przez swoje pole. Co powinniśmy zrobić, aby uzyskać dostęp do drogi publicznej? Słyszeliśmy o możliwości zasiedzenia służebności przejazdu – czy możemy skorzystać z tej ewentualności?
Odpowiedź: Możliwe są tu dwa rozwiązania. Jeśli sąsiedzi dojdą do porozumienia, to mogą ustanowić służebność drogi koniecznej poprzez zawarcie umowy – najlepiej w formie aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego jest tu obligatoryjna (tzw. forma pod rygorem nieważności – ad solemnitatem), czyli niezbędna jedynie dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej – tej, przez którą będzie przebiegać droga (art. 245 § 2 kc – skrót „kc” oznacza zwrot „kodeksu cywilnego”). Natomiast oświadczenie woli właściciela nieruchomości władnącej może zostać złożone w dowolnej formie, np. zwykłej formie pisemnej.
W sytuacji, gdy właściciele sąsiadujących ze sobą nieruchomości są skłóceni, to strona zainteresowana uzyskaniem dostępu do drogi publicznej powinna złożyć wniosek w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości gruntowej (w opisanym przypadku będzie to Sąd Rejonowy w Wołominie I Wydział Cywilny) o ustanowienie służebności drogi koniecznej (art. 606 kpc – skrót „kpc” oznacza zwrot „kodeksu postępowania cywilnego”).
Zgodnie z art. 145 § 1 kc jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Istotnym jest, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić (art. 145 § 2 kc). Ponadto przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (art. 145 § 3 kc). Wymaga podkreślenia, że ustanowiona służebność gruntowa drogi koniecznej będzie przysługiwała każdorazowemu właścicielowi nieruchomości izolowanej – władnącej (tj. nieruchomości nie posiadającej dostępu do drogi publicznej) względem każdorazowego właściciela nieruchomości obciążonej (tj. nieruchomości, przez którą będzie przebiegać droga konieczna). Należy także zaakcentować, że służebność drogi koniecznej powinna zapewnić dostęp do najbliższej drogi publicznej, a nie do drogi publicznej położonej dalej i subiektywnie poczytywanej za bardziej dogodną przez właściciela nieruchomości władnącej, ze względu na konieczność zminimalizowania niedogodności wynikających dla właściciela nieruchomości obciążonej.
Przy składaniu wniosku zostanie pobrana opłata stała w wysokości 200 złotych (art. 39 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity: Dz. U. z 2010 roku Nr 90, poz.594 z późn. zm.). W przedmiotowym wniosku trzeba wskazać jako uczestnika postępowania właściciela nieruchomości, przez którą ma przebiegać droga konieczna. Do wniosku należy dołączyć odpis z księgi wieczystej (albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów) nieruchomości należącej do wnioskodawcy (art. 607 kpc). Ponadto do wniosku można dołączyć sporządzony przez geodetę projekt drogi koniecznej przebiegającej przez obydwie nieruchomości. W razie braku takiego projektu albo w sytuacji sporu co do przebiegu drogi koniecznej sąd przeprowadzi dowód z opinii biegłego geodety. W niniejszej sprawie sąd będzie procedował na rozprawie i prawdopodobnie przeprowadzi m.in. dowód z oględzin obydwu nieruchomości (art. 608 kpc i art. 626 § 2 kpc).
W obydwu opisanych trybach ustanowienia służebności drogi koniecznej wymagane jest sprecyzowanie wynagrodzenia za ustanowienie tejże służebności gruntowej. Przepisy nie konkretyzują metody ustalenia wysokości wynagrodzenia, przy czym wynagrodzenie musi być równoważne względem wartości ustanowionej służebności. W przypadku ustanowienia przedmiotowej służebności w trybie umowy, strony dowolnie ustalają wysokość wynagrodzenia – warunkiem jest obustronna akceptacja kwoty wynagrodzenia, natomiast w trybie postępowania nieprocesowego – wynagrodzenie wskazuje sąd w sentencji postanowienia. W obydwu sytuacjach właściciel nieruchomości obciążonej może zrzec się przysługującego mu wynagrodzenia. Należy także zaznaczyć, że określając wysokość wynagrodzenia, strony mogą przyjąć wariant świadczenia jednorazowego albo okresowego, tj. spełnianego częściami. Wynagrodzenie może mieć postać świadczenia pieniężnego albo spełnianego w naturze.
W opisanej sprawie nie jest możliwe nabycie służebności drogi koniecznej poprzez zasiedzenie, ponieważ trakt powstały wskutek przejazdu i przechodzenia przez pole sąsiadów nie był w żaden sposób utwardzony, tj. nie zostały wybudowane widoczne i trwałe urządzenia służące do korzystania z drogi.
Zgodnie z art. 292 kc służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. Nabycie przedmiotowej służebności w drodze zasiedzenia byłoby zatem możliwe, gdyby np. trakt – koleiny drogi były utwardzone żwirem – „Utwardzone żwirem koleiny drogi stanowią trwałe i widoczne urządzenie gruntowe, bowiem są one niewątpliwie efektem świadomego i pozytywnego działania ludzkiego mającego na celu przystosowanie do korzystania gruntu służebnego, jako konkretnego szlaku drożnego o jednoznacznie wskazanej trasie jego przebiegu.” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2000 roku, I CKN 273/00, LEX nr 51335). Oczywiście nabycie służebności w drodze zasiedzenia byłoby uzależnione także od spełnienia pozostałych warunków, tj. nieprzerwanego posiadania tejże służebności przez okres 20 lat (tj. zasiedzenie w dobrej wierze) albo 30 lat (tzw. zasiedzenie w złej wierze).
Ekspert Katarzyna Koć
