Odpowiedź: Możliwe są tu dwa rozwiązania. Jeśli sąsiedzi dojdą do porozumienia, to mogą ustanowić służebność drogi koniecznej poprzez zawarcie umowy – najlepiej w formie aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego jest tu obligatoryjna (tzw. forma pod rygorem nieważności – ad solemnitatem), czyli niezbędna jedynie dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej – tej, przez którą będzie przebiegać droga (art. 245 § 2 kc – skrót „kc” oznacza zwrot „kodeksu cywilnego”). Natomiast oświadczenie woli właściciela nieruchomości władnącej może zostać złożone w dowolnej formie, np. zwykłej formie pisemnej.
W sytuacji, gdy właściciele sąsiadujących ze sobą nieruchomości są skłóceni, to strona zainteresowana uzyskaniem dostępu do drogi publicznej powinna złożyć wniosek w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości gruntowej (w opisanym przypadku będzie to Sąd Rejonowy w Wołominie I Wydział Cywilny) o ustanowienie służebności drogi koniecznej (art. 606 kpc – skrót „kpc” oznacza zwrot „kodeksu postępowania cywilnego”).
Zgodnie z art. 145 § 1 kc jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Istotnym jest, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić (art. 145 § 2 kc). Ponadto przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (art. 145 § 3 kc). Wymaga podkreślenia, że ustanowiona służebność gruntowa drogi koniecznej będzie przysługiwała każdorazowemu właścicielowi nieruchomości izolowanej – władnącej (tj. nieruchomości nie posiadającej dostępu do drogi publicznej) względem każdorazowego właściciela nieruchomości obciążonej (tj. nieruchomości, przez którą będzie przebiegać droga konieczna). Należy także zaakcentować, że służebność drogi koniecznej powinna zapewnić dostęp do najbliższej drogi publicznej, a nie do drogi publicznej położonej dalej i subiektywnie poczytywanej za bardziej dogodną przez właściciela nieruchomości władnącej, ze względu na konieczność zminimalizowania niedogodności wynikających dla właściciela nieruchomości obciążonej.
Przy składaniu wniosku zostanie pobrana opłata stała w wysokości 200 złotych (art. 39 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity: Dz. U. z 2010 roku Nr 90, poz.594 z późn. zm.). W przedmiotowym wniosku trzeba wskazać jako uczestnika postępowania właściciela nieruchomości, przez którą ma przebiegać droga konieczna. Do wniosku należy dołączyć odpis z księgi wieczystej (albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów) nieruchomości należącej do wnioskodawcy (art. 607 kpc). Ponadto do wniosku można dołączyć sporządzony przez geodetę projekt drogi koniecznej przebiegającej przez obydwie nieruchomości. W razie braku takiego projektu albo w sytuacji sporu co do przebiegu drogi koniecznej sąd przeprowadzi dowód z opinii biegłego geodety. W niniejszej sprawie sąd będzie procedował na rozprawie i prawdopodobnie przeprowadzi m.in. dowód z oględzin obydwu nieruchomości (art. 608 kpc i art. 626 § 2 kpc).
W obydwu opisanych trybach ustanowienia służebności drogi koniecznej wymagane jest sprecyzowanie wynagrodzenia za ustanowienie tejże służebności gruntowej. Przepisy nie konkretyzują metody ustalenia wysokości wynagrodzenia, przy czym wynagrodzenie musi być równoważne względem wartości ustanowionej służebności. W przypadku ustanowienia przedmiotowej służebności w trybie umowy, strony dowolnie ustalają wysokość wynagrodzenia – warunkiem jest obustronna akceptacja kwoty wynagrodzenia, natomiast w trybie postępowania nieprocesowego – wynagrodzenie wskazuje sąd w sentencji postanowienia. W obydwu sytuacjach właściciel nieruchomości obciążonej może zrzec się przysługującego mu wynagrodzenia. Należy także zaznaczyć, że określając wysokość wynagrodzenia, strony mogą przyjąć wariant świadczenia jednorazowego albo okresowego, tj. spełnianego częściami. Wynagrodzenie może mieć postać świadczenia pieniężnego albo spełnianego w naturze.
W opisanej sprawie nie jest możliwe nabycie służebności drogi koniecznej poprzez zasiedzenie, ponieważ trakt powstały wskutek przejazdu i przechodzenia przez pole sąsiadów nie był w żaden sposób utwardzony, tj. nie zostały wybudowane widoczne i trwałe urządzenia służące do korzystania z drogi.
Zgodnie z art. 292 kc służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. Nabycie przedmiotowej służebności w drodze zasiedzenia byłoby zatem możliwe, gdyby np. trakt – koleiny drogi były utwardzone żwirem – „Utwardzone żwirem koleiny drogi stanowią trwałe i widoczne urządzenie gruntowe, bowiem są one niewątpliwie efektem świadomego i pozytywnego działania ludzkiego mającego na celu przystosowanie do korzystania gruntu służebnego, jako konkretnego szlaku drożnego o jednoznacznie wskazanej trasie jego przebiegu.” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2000 roku, I CKN 273/00, LEX nr 51335). Oczywiście nabycie służebności w drodze zasiedzenia byłoby uzależnione także od spełnienia pozostałych warunków, tj. nieprzerwanego posiadania tejże służebności przez okres 20 lat (tj. zasiedzenie w dobrej wierze) albo 30 lat (tzw. zasiedzenie w złej wierze).
Ekspert Katarzyna Koć
]]>Z chwilą śmierci Janiny S. jej następcami prawnymi stali się jej spadkobiercy. Jeżeli Janina S. przed śmiercią nie sporządziła testamentu, nie miała męża ani innych poza Krzysztofem S i Anną K. dzieci, to Krzysztof S. i Anna K. są jej spadkobiercami ustawowymi i odziedziczyli spadek po połowie.
W skład spadku po Janinie S. wchodzi nieruchomość – działka o powierzchni 1 ha oraz dług wynikający z zaciągniętego przez Janinę S. kredytu bankowego. Do momentu działu spadku wszyscy spadkobiercy ponoszą solidarną odpowiedzialność za długi spadkowe.
W praktyce oznacza to, że nawet jeżeli Anna K. faktycznie samodzielnie, w wyłączeniem innych osób, włada nieruchomością należącą wcześniej do Janiny S., to i tak nie jest jej jedyną właścicielką. Z mocy prawa współwłaścicielem nieruchomości jest także Krzysztof S.
Krzysztof S. myli się, twierdząc, że nie odpowiada za długi swojej matki. Krzysztof S. nie może obecnie całkowicie uchylić się od obowiązku spłacania kredytu zaciągniętego przez matkę i to niezależnie od tego, na jaki cel kredyt został zaciągnięty, ani czy Krzysztof S. o tym długu wiedział. Upłynął już bowiem sześciomiesięczny termin (liczony od momentu śmierci spadkodawcy – Janiny S.), w jakim Krzysztof S. mógł złożyć oświadczenie o odrzuceniu spadku albo o przyjęciu spadku z dobrodziejstwem inwentarza.
Krzysztof S., aby uniknąć spłacania długi w całości powinien jak najszybciej złożyć w sądzie wniosek o stwierdzenie nabycia spadku i dział spadku. Sąd podzieli wówczas aktywa wchodzące w skład spadku (w tym przypadku będzie to jedynie działka o powierzchni 1 ha), tj. dokona fizycznego podziału nieruchomości na dwie mniejsze, albo przyzna ją jednemu ze spadkobierców w całości, z obowiązkiem spłacenia drugiego, albo zarządzi jej sprzedaż, a uzyskaną kwotę podzieli pomiędzy spadkobierców. Sąd nie będzie wprawdzie dzielił długu wchodzącego w skład spadku, ale po uprawomocnieniu się postanowienia w przedmiocie działu spadku, Krzysztof S. będzie mógł powoływać się wobec wierzyciela (banku) na ograniczenie swojej odpowiedzialności do wysokości udziału w spadku (tj. w praktyce będzie musiał spłacić tylko połowę kredytu). Jeżeli zaś przed zakończeniem postępowania o dział spadku spłaciłby już cały dług, to będzie mógł domagać się od swojej siostry Anny K. zwrotu połowy zapłaconej bankowi kwoty.
Odpowiedź: Przepisy prawa nie regulują kwestii związanych z finansowaniem budowy ogrodzenia.
Treść art. 154 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala domniemywać, że mury, płoty, miedze, rowy i inne podobne urządzenia znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących służą do wspólnego użytku sąsiadów. Natomiast zgodnie z art. 154 § 2 korzystający z wymienionych obiektów są obowiązani ponosić wspólnie koszty ich utrzymania. Obowiązek ten nie obejmuje jednak kosztów wybudowania nowego urządzenia, czyli między innymi płotu (takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z 24 stycznia 2002 r. sygn. III CZP 75/01, OSNC 2002/10/121).
Oznacza to, że nie ma podstaw prawnych do obciążania sąsiada kosztami budowy ogrodzenia, jeśli nie jest on zainteresowany jego powstaniem. Ogrodzenie ma zapobiegać naruszaniu prywatnej własności, dlatego też koszt budowy obciąża tego, czyja własność ma być przez nie chroniona.
Jeśli więc właściciel nieruchomości, któremu zależy na wykonaniu ogrodzenia, nie dojdzie do porozumienia z sąsiadem, sam będzie musiał sfinansować inwestycję. Dopiero po wybudowaniu ogrodzenia można będzie domagać się od sąsiada współfinansowania napraw i remontów. Problem pojawi się ponownie, gdy stare ogrodzenie ulegnie całkowitemu zniszczeniu. Wtedy nie będzie można już mówić o remoncie, lecz znowu o budowie nowego ogrodzenia, którego koszty ponosi właściciel zainteresowany budową.
oprac. AD
]]>