Z treści art. 144 Kodeksu cywilnego wynika, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swojego prawa własności powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Takie zachowania, które czynią uciążliwym korzystanie z nieruchomości sąsiednich, nazywa się w prawie cywilnym immisjami.
Określenie „ponad przeciętną miarę” nie wyklucza przy tym podejmowania przez właściciela nieruchomości wszelkich działań, które mogą wiązać się z uciążliwościami dla właścicieli sąsiednich nieruchomości, a jedynie tych, które są nadmiernie uciążliwe. W praktyce określenie, które zachowania przekraczają „przeciętną miarę”, jest trudne i zależy od wielu czynników. Inne będą kryteria dla osiedla domków jednorodzinnych w mieście, inne dla dzielnicy przemysłowej, a jeszcze inne dla okolicy rolniczej. Takie nadmiernie uciążliwe korzystanie z nieruchomości może polegać na emitowaniu dokuczliwego hałasu i nieprzyjemnych zapachów lub na zadymianiu sąsiednich nieruchomości. Może to być też sadzenie drzew czy żywopłotów uniemożliwiających dostęp dziennego światła do posesji sąsiadów czy też wznoszenie przy granicy działki wysokich ogrodzeń albo budowli zasłaniających światło i uniemożliwiających odbiór sygnału telewizyjnego. Uciążliwe może być też budowanie urządzeń odprowadzających na sąsiednią nieruchomość ścieki czy wodę deszczową, a także częste urządzanie hałaśliwych imprez.
Co robić, jeżeli naszym zdaniem sąsiad korzysta ze swojej nieruchomości w taki sposób, że staje się to kłopotliwe dla pobliskich nieruchomości?
Pierwszą reakcją na dokuczliwe działania sąsiada powinna być rozmowa.
Jeśli prowadzi uciążliwą działalność lub urządza głośne imprezy,warto go poinformować, że hałas nam przeszkadza, i prosić o jego wyciszenie. Bywa też tak, że na przykład sąsiad nie zdaje sobie sprawy, że posadzone przez niego drzewa zasłaniają nam światło, a ściekająca z jego działki deszczówka zalewa nam ogródek. Spokojne, rzeczowe wyjaśnienie sprawy może tu pomóc.
Jeśli rozmowa nic nie da, można wezwać policję lub straż miejską, która pouczy sąsiada lub ukarze go grzywną, o ile okaże się, że jego zachowanie narusza też przepisy Kodeksu wykroczeń albo ustaw szczególnych. I tak np. art. 51 Kodeksu wykroczeń stanowi, że każdy, kto krzykiem, hałasem lub innym działaniem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny, może być ukarany karą grzywny, ograniczenia wolności, a nawet karą aresztu. Policja zareaguje tylko na wezwanie z powodu hałasu w godzinach nocnych. Hałas wywołany w ciągu dnia jest uznawany za sprawę innych służb, na przykład inspektorów ochrony środowiska.
Można więc zwrócić się do wydziału ochrony środowiska w miejscowej gminie z prośbą o przysłanie inspektora i zmierzenie poziomu hałasu albo poziomu zadymienia (szczególnie jeżeli sąsiad prowadzi na swojej nieruchomości działalność gospodarczą).
W praktyce bywa to trudne do zrealizowania, bo właściciele warsztatów uprzedzeni o takiej wizycie wyciszają lub wyłączają maszyny na czas jej trwania albo wstrzymują na pewien czas prowadzenie uciążliwej działalności.
Kolejnym rozwiązaniem może być zatrudnienie mediatora.
Celem mediacji jest doprowadzenie do porozumienia w sytuacji, gdy dwie strony konfliktu nie są w stanie zrobić tego same. Jeśli sami zainteresowani ustalą warunki ugody, to jest większa szansa, że będą ich przestrzegać, niż gdy narzuci im to sąd. W tej sprawie można się zwrócić do jednego z wielu centrów mediacji.
Koszt porozumienia jest dużo mniejszy niż opłaty sądowe i wynosi 140 złotych, a w sprawach cywilnych 1 procent wartości sporu, nie więcej niż tysiąc złotych.
Jeśli mediacja się nie powiedzie, można skorzystać z praw określonych w kodeksie cywilnym i złożyć w sądzie rejonowym pozew o zaniechanie immisji (np. emitowania hałasu, zapachów itp.). Przepisy mówią, że właściciel nieruchomości nie powinien zakłócać prawa swoich sąsiadów do korzystania z ich własności. Oznacza to, że jeśli sąsiedzi hałasują, zadymiają okoliczne działki, podejmują działania powodujące przykry zapach, wibracje itp., można w sądzie domagać się ich zaprzestania. Należy jednak pamiętać, że wyegzekwowanie takiego orzeczenia może okazać się trudne i wiąże się ze złożeniem do sądu kolejnego wniosku. Jeżeli sąsiad mimo orzeczenia sądu nie powstrzymuje się od pewnych zachowań, można jedynie złożyć w sądzie cywilnym wniosek o wszczęcie tzw. egzekucji sądowej, która polega na nałożeniu przez sąd na sąsiada grzywny na rzecz Skarbu Państwa albo nakazaniu zapłaty na naszą rzecz odpowiedniej sumy za niestosowanie się do orzeczenia sądu. Sąd może też zagrozić nakazaniem uiszczania określonej kwoty za każde kolejne naruszenie obowiązku np. nieemitowania określonych zapachów czy hałasu. Ten szczególny tryb egzekucji orzeczeń sądowych uregulowany jest szczegółowo w art. 1051-10511 Kodeksu postępowania cywilnego,
Można żądać też przywrócenia stanu zgodnego z prawem, tj. takiego, który nie zakłóca korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę. Nie zawsze oznacza to jednak przywrócenie stanu poprzedniego, tj. identycznego z tym sprzed wystąpienia immisji. I tak na przykład gdy na skutek zbudowania na sąsiedniej działce budynku dochodzi do zalewania wodą deszczową podwórka sąsiada, to sąd wyda raczej nakaz przebudowania dachu domu w taki sposób, aby uniemożliwić ściekanie wody na sąsiednie podwórko, niż nakaz rozebrania całego budynku.
Możliwe jest również staranie się o uzyskanie odszkodowania od uciążliwego sąsiada na zasadach odpowiedzialności za czyny niedozwolone.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn.zm.)
Pomysł polega na tym, że właściciele lub współwłaściciele nieruchomości przekazują prawa do niej instytucji finansowej, na przykład bankowi, a w zamian dostają co miesiąc określoną w umowie sumę pieniędzy. Takie rozwiązania jako sposób na pozyskanie przez emerytów dodatkowych środków stosuje się z powodzeniem już w wielu krajach. W Polsce oficjalną ustawę regulującą ich działanie przygotowuje od kilku lat Ministerstwo Finansów. Brak ostatecznych rozstrzygnięć prawnych w tej kwestii nie stanowi jednak przeszkody dla komercyjnych funduszy hipotecznych, które już teraz — korzystając z istniejących uregulowań prawnych — oferują starszym osobom wypłatę dożywotniej renty w zamian za zrzeczenie się prawa do nieruchomości.
Proponują one właścicielom nieruchomości podpisanie umowy cywilnoprawnej opartej na przepisach Ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16 z 1964 r., poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z art. 903 kc: „Przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku”. Inaczej mówiąc, treścią takiej umowy jest zobowiązanie dłużnika (wypłacającego rentę) do spełniania na rzecz wierzyciela (uprawnionego do jej pobierania) świadczeń okresowych w pieniądzu lub rzeczach oznaczonych co do gatunku. Stroną zobowiązaną do uiszczania renty może być każdy podmiot prawa cywilnego, osoba fizyczna, osoba prawna czy nawet jednostka organizacyjna (np. fundusz hipoteczny, zakład ubezpieczeniowy). Ustawa nie określa też wprost osoby uprawnionej do pobierania renty, jednak charakter umowy, funkcja oraz zapis art. 905 kc wskazują, że uprawnionym może być tylko osoba fizyczna. W umowie renty nie jest warunkiem koniecznym, aby osoba uprawniona do renty zobowiązana była do świadczeń wzajemnych na rzecz podmiotu wypłacającego rentę. W przypadku tzw. renty dożywotniej stosuje się jednak taki wariant umowy, że uprawniony do renty przenosi na zobowiązanego do wypłaty renty własność nieruchomości w zamian za świadczenie pieniężne wypłacane okresowo.
W praktyce zatem senior będący właścicielem mieszkania lub domu, podpisując umowę z funduszem hipotecznym, zyskuje określone świadczenie pieniężne wypłacane np. co miesiąc, ale traci — na rzecz funduszu — prawo własności do nieruchomości. Jednocześnie były właściciel zyskuje prawo dożywotniego zamieszkania w niej jak poprzednio.
Dla umowy renty dożywotniej dotyczącej nieruchomości proponowanej już przez fundusze hipoteczne, takie jak na przykład Dom czy Familia, zastrzeżona jest forma aktu notarialnego. Prawo dożywotniego zamieszkania jest zabezpieczane poprzez wpis do księgi wieczystej.
Wysokość otrzymywanej kwoty renty jest zależna od wielu czynników, takich jak wiek i płeć beneficjenta, oraz od wartości nieruchomości. Czasem fundusze proponują dodatkowe, jednorazowe kwoty także w chwili podpisania umowy notarialnej.
Istotne jest jednak to, że renta dożywotnia jest prawem niezbywalnym, ma charakter ściśle osobisty i nie podlega dziedziczeniu. W efekcie spadkobiercy uprawnionego do renty nie mogą domagać się od funduszu jakichkolwiek świadczeń z tytułu tej umowy. Zatem w razie przedwczesnej śmierci uprawnionego do renty (tj. w krótkim czasie po zawarciu umowy renty) jego spadkobiercy nie mogą dochodzić wypłaty rat świadczenia do wysokości wartości nieruchomości ani występować o powrotne przeniesienie własności nieruchomości.
Warto podkreślić, że działalność funduszy oferujących dotychczas renty hipoteczne nie jest kontrolowana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Wysokość wypłacanych świadczeń także pozostawia wiele do życzenia — często ich łączna suma pokrywa tylko połowę wartości domu czy mieszkania. Zanim więc zdecydujemy się na podpisanie takiej umowy, warto dokładnie przeanalizować wszystkie jej warunki, a przede wszystkim sprawdzić wiarygodność firmy, która oferuje rentę w zamian za naszą nieruchomość.
W treści umowy należy zwrócić uwagę na:
Dobrze jest także upewnić się, czy fundusz istnieje od dłuższego czasu i dysponuje kapitałem, który może ustrzec przed upadłością.
Można też poczekać na wejście w życie ustawy przygotowywanej przez Ministerstwo Finansów, która wprowadzi w życie przepisy o tak zwanym odwróconym kredycie hipotecznym. Ta usługa będzie oferowana wyłącznie przez wiarygodne instytucje finansowe kontrolowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Różni się ona od dożywotniej renty hipotecznej tym, że właściciel nieruchomości nie traci prawa do niej w chwili podpisania umowy, ale dopiero po swojej śmierci.
Umowa o odwrócony kredyt hipoteczny to rodzaj kredytu zaciąganego przez właściciela nieruchomości w banku czy innej instytucji finansowej. Obciąża on hipotekę nieruchomości.
Kredytodawca, udzielając seniorowi pożyczki, wypłaca ją w jednorazowej kwocie lub w miesięcznych ratach, a po śmierci kredytobiorcy staje się właścicielem nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka. Senior korzystający z kredytu hipotecznego jest zobowiązany utrzymywać nieruchomość w dobrym stanie i ubezpieczać ją.
Umowa o odwróconej hipotece wydaje się korzystniejsza od renty dożywotniej, ponieważ kredytobiorca nie traci tu już w chwili podpisywania umowy własności nieruchomości (tylko ją obciąża), a po jego śmierci spadkobiercy mogą zwrócić bankowi zaciągnięty przez seniora kredyt i odzyskać nieruchomość.
Materiał źródłowy:
]]>
dziedziczę to mieszkanie?
Nie. Mieszkanie komunalne nie jest własnością najemcy wobec tego nie podlega
ogólnym zasadom dziedziczenia ze względu na treść art. 691 § 1 kc, stanowiący wyjątek od
reguły i statuujący, że prawo najmu lokalu mieszkalnego nie wchodzi do spadku po najemcy
(art. 922 § 2 kc). Zgodnie z art. 922 § 2 kc nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego
ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą
na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami. Na podstawie art. 691
§ 1 kc prawo najmu lokalu mieszkalnego przechodzi na oznaczone osoby niezależnie od tego,
czy są one spadkobiercami. Ale stosownie do art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001
r. Nr 71 poz. 733 z późn. zm.) w przypadku śmierci najemcy w stosunek najmu wstępują:
– małżonek nie będący współnajemcą
– dzieci najemcy i jego współmałżonka
– inne osoby wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych
– osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą np. w konkubinacie
Podkreślenia wymaga jednakże to, że osoby uprawnione wstępują w stosunek najmu lokalu,
jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (art. 691§2 kc).
Reasumując, prawo najmu lokalu o innym przeznaczeniu (tj. innego lokalu niż lokal
mieszkalny) wchodzi w skład spadku po najemcy na zasadach ogólnych, zaś sukcesja prawa
najmu lokalu mieszkalnego podlega odrębnej regulacji prawnej (art. 691 kc).
]]>Odp. Pozwolenia na budowę nie wymaga m. in. budowa wolno stojącego parterowego budynku gospodarczego o powierzchni zabudowy do 25 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki, o czym stanowi art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. z 2010 roku Nr 243, poz.1623 z późn.zm.) zwanej dalej w tym artykule Prawem budowlanym.
Sprawa byłaby prosta i taka wydaje się być dla niektórych ludzi, gdyby uważać garaż za budynek gospodarczy.
Jednakże zgodnie z § 3 pkt 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn.zm.) budynek gospodarczy jest to budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych. Na podstawie powyższego nie możemy przyjąć, że garaż jest budynkiem gospodarczym. W związku z tym istotnym jest, że „Dla kwalifikacji obiektu jako gospodarczego funkcja gospodarcza winna być dominującą i podstawową. Garaż jest obiektem z zasady służącym przechowywaniu pojazdów. W garażu, oprócz samochodu, może być przechowywany inny sprzęt, nie decyduje to jednak o zmianie podstawowej funkcji obiektu jako garażu.” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 20 maja 2009 roku, II SA/GI 1189/08, LEX nr 558421). A zatem, budowa garażu będzie wymagać pozwolenia na budowę.
Należy złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę w starostwie lub urzędzie gminy, jeśli starosta powierzył organowi gminy zadania z zakresu administracji architektoniczno-budowlanej. Wniosek ten jest do pobrania w siedzibie tego organu.
Do wniosku należy dołączyć m.in. (art. 33 ust. 2 pkt 1-3 Prawa budowlanego):
– cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi,
– oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
– decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (decyzja ta wymagana jest, gdy dana działka leży na terenie nie posiadającym miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717).
Niezbędne jest również dołączenie dokumentu potwierdzającego prawo do nieruchomości, w postaci np.: wypisu z księgi wieczystej, aktu notarialnego zakupu, darowizny, postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub dziale spadku, umowy użyczenia, dzierżawy, najmu z wyraźnie określonym prawem do prowadzenia budowy, pisemnej zgody właściciela (współwłaścicieli) na prowadzenie robót budowlanych.
Proszę pamiętać, że decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat at od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata (art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego).
Stan prawny na dzień 4 marca 2012 roku.
Opierając się na art. 16 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który brzmi: „ Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie” można stwierdzić, że to co Pani usłyszała jest w pewnym sensie prawdą. Warunkiem jest jednak to, że nie zostanie wskazany dla Pani inny lokal do którego należy się przenieść. Uwagę zwrócić należy także na to, że przepisu powyższego nie stosuje się do wypadków, w których powodem wydania wyroku nakazującego opróżnienie lokalu jest znęcanie się nad rodziną (art. 17 ustawy).